Bardzo niskie oprocentowanie lokat sprawia, że inwestycja w mieszkanie nadal jest dla Polaków ciekawą opcją. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w III kw. 2020 r., lokowanie kapitału w mieszkanie ponownie stało się popularne wśród naszych rodaków. Świadczy o tym szybki wzrost udziału transakcji gotówkowych do poziomu notowanego już chociażby w 2019 r. Pomimo, iż prawdopodobnie IV kw. ubiegłego roku był nieco gorszy pod względem popytu inwestycyjnego, być może ze względu na niepewność spowodowaną pandemią koronawirusa, to jednak rok 2020 był wbrew pozorom bardzo owocny w transakcje zakupu mieszkań pod inwestycje. Warto przyjrzeć się wobec tego, ilu i jakich Polaków przekonuje lokata środków w mieszkanie?
Ilu Polaków wynajmuje swoje nieruchomości?
Próba scharakteryzowania polskiego rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych, to ciekawe, ale jednocześnie dość trudne wyzwanie. Wynika to z faktu, że mamy niewiele danych na temat faktycznej skali wynajmu mieszkań i domów w Polsce. Pewną podpowiedź stanowią dane Ministerstwa Finansów, które co roku podsumowuje wpływy z podatku dochodowego. Wspomniany resort podaje, że złożono około 712 000 zeznań podatkowych za 2019 r. dotyczących rozliczenia najmu, dzierżawy i podobnych umów w ramach ryczałtu ewidencjonowanego. Starsze dane fiskusa sugerują, że około 140 000 kolejnych osób rozlicza najem na podstawie tzw. zasad ogólnychz uwzględnieniem amortyzacji i poniesionych wydatków. –
Na podstawie danych fiskusa nie można bardzo dokładnie ocenić, ilu Polaków faktycznie zarabia na najmie nieruchomości mieszkaniowych. Warto bowiem pamiętać, że statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów obejmują również dzierżawę i najem nieruchomości niemieszkaniowych. Wydaje się jednak, że śmiało możemy przyjąć 700 000 – 750 000, jako szacunkową liczbę Polaków wynajmujących domy lub mieszkania. Jak się okazuje, bardzo wiele takich osób posiada zaledwie jedno mieszkanie, często odziedziczone, na wynajem a inwestycja w mieszkanie obejmująca np. 3 – 5 lokali wciąż stanowi rzadkość.
Najem domu wciąż jest stosunkowo rzadki w Polsce
Ciekawe światło na rynek wynajmu w Polsce rzucają również dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.”wykonanego przez firmę ThinkCo . Wspomniana analiza dostarcza bowiem informacji o tym, że około 70 proc. ofert na rynku najmu stanowią mieszkania a wynajem samodzielnych pokoi generuje z kolei jedną czwartą dostępnych propozycji.
Domy na wynajem z udziałem około dwuprocentowym, wciąż stanowią margines rynkowy. Część właścicieli takich starszych budynków współpracuje bezpośrednio np. z agencjami pracy zamieniając dom jednorodzinny w swoisty hotel robotniczy. Jeżeli zaś chodzi o mieszkania, to warto nadmienić, że Polacy najchętniej przeznaczają na wynajem M2 (ok. 53 proc. ofert), M3 (ok. 21 proc.) oraz M1 (ok. 23 proc.). „Większe lokale stanowią margines na polskim rynku najmu. Wynika to również z faktu, że inwestycja w mieszkanie o dużej powierzchni może być perspektywiczna jedynie na terenie wiodących miast” – tłumaczy Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl
Wynajmujący preferują „zwykłe” i roczne umowy …
Ze wspomnianego wcześniej raportu dowiemy się również, że około 75 proc. wynajmujących, wciąż zawiera z lokatorami „zwykłe” umowy najmu. Mowa tu o kontraktach konkurencyjnych względem najmu okazjonalnego, którego udział wynosi zaledwie 13 proc. i najmu instytucjonalnego, który stanowi 4 proc.
Być może nie wszyscy wiedzą iż najem okazjonalny jest to to specjalna forma najmu mieszkania, w ramach której najemca oświadcza, że ma stałe miejsce pobytu, do którego może wrócić natychmiast po zakończeniu umowy najmu. Podstawową różnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest to, że w tym drugim przypadku wynajmujący nie ma obowiązku zapewniać najemcy lokalu zastępczego w momencie wypowiedzenia umowy. Z kolei, najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali.
Jeżeli chodzi o najem okazjonalny, który obecnie jest dostępny wyłącznie w przypadku prywatnej działalności, to jego faktyczny udział może być nawet mniejszy niż podaje raport ThinkCo. Ministerstwo Finansów poinformowało bowiem, że w 2019 r. zgłoszenia najmu okazjonalnego dokonało zaledwie 32 036 podatników o 11 781 więcej niż w 2018 r.
Inne dane z raportu „Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce.” sugerują, że ponad połowa umów wynajmu mieszkań jest zawierana tylko w perspektywie rocznej. Jednakże, wynajmujący chętnie dokonują jednak przedłużenia umów z rzetelnymi lokatorami i dlatego wiele lokali jest wynajmowanych przez 2 lata – 5 lat.
Osoby fizyczne nadal będą fundamentem rynku najmu
Zaprezentowane informacje potwierdzają, że zdecydowana większość polskich inwestorów mieszkaniowych nie jest krezusami. Przeciętna inwestycja w mieszkanie obejmuje bowiem 1 – 2 lokale, które zwykle mają po 2 lub 3 pokoje. Spore rozdrobnienie na rodzimym rynku najmu, na pewno może stanowić przeszkodę w kontekście jego profesjonalizacji. Warto jednak pamiętać, że w następnych latach drobni wynajmujący, którzy prowadzą najem jako działalność prywatną albo jednoosobową działalność gospodarczą, nadal będą fundamentem rynku najmu. „Taka sytuacja utrzyma się mimo zainteresowania dużych inwestorów najmem instytucjonalnym” – podsumowuje Leszek Markiewicz.